Покупка недвижимости в 2026 году остается для большинства россиян главной сделкой жизни. И именно здесь кроется парадокс: мы готовы потратить десятки миллионов рублей на бетонные стены, но часто пытаемся сэкономить на безопасности этой покупки, полностью доверяясь риелтору.
Мы поговорили с экспертами юридической фирмы Malov & Malov, за плечами которых 18 лет практики, чтобы разобраться, где заканчивается компетенция агента по недвижимости и начинается зона ответственности юриста.
Разные цели — разный результат
Главное заблуждение покупателя — считать, что риелтор автоматически проверяет юридическую чистоту квартиры. Это не так, и здесь нет никакой злобы или непрофессионализма со стороны агентов. Все дело в разности задач. Задача риелтора — найти объект, договориться о цене и довести стороны до сделки, чтобы получить комиссию. Проще говоря, его цель — совершение сделки.
У юриста цель диаметрально противоположная — безопасность клиента. Иногда это означает, что юрист должен буквально «развалить» сделку, отговорить клиента от покупки, если видит риски потери права собственности в будущем. Андрей Владимирович Малов часто подчеркивает в своих материалах: хороший юрист — это не тот, кто улыбается и кивает, а тот, кто находит скелетов в шкафу и честно о них сообщает.
Невидимые угрозы вторичного рынка
Когда вы смотрите квартиру, вы видите ремонт, вид из окна и состояние подъезда. Юрист же смотрит в историю перехода прав. Самая опасная категория рисков на российском рынке недвижимости сегодня связана не с поддельными паспортами (это уже прошлый век), а с правами третьих лиц и банкротством.
Представьте ситуацию: вы покупаете квартиру, документы на которую выглядят идеально. Но через год появляется человек, который недавно вышел из мест лишения свободы или выписался из психоневрологического диспансера, и заявляет, что его права при приватизации десять лет назад были нарушены. Риелтор, проверяющий стандартную выписку из ЕГРН, этого не увидит. Юрист же, проводящий глубокий правовой анализ, поднимает архивные выписки и сопоставляет даты, чтобы исключить подобные сценарии.
Особенно острой темой в последние годы стала процедура банкротства физических лиц. Если продавец квартиры находится в предбанкротном состоянии (имеет огромные долги), сделку могут оспорить кредиторы уже после того, как вы въедете в квартиру. Суд может посчитать, что квартира была продана слишком дешево или с целью сокрытия имущества, и вернуть её в конкурсную массу. Покупатель в таком случае остается и без жилья, и без денег.
Ловушки новостроек
Ошибочно думать, что покупка у застройщика гарантирует безопасность. Здесь риски лежат в другой плоскости — в плоскости договора. Застройщики часто предлагают подписать типовые договоры долевого участия, которые максимально защищают их интересы, а не интересы дольщика.
Юридическое сопровождение здесь необходимо для того, чтобы перевести сложный юридический язык на человеческий и показать вам, где именно застройщик снял с себя ответственность за срыв сроков или некачественную отделку.
Комплексный подход как гарантия
Важно понимать, что проверка — это не просто заказ двух справок из МФЦ. Это системный анализ всей подноготной объекта и субъекта (продавца). Чтобы понять полный объем работы, который проделывают профессионалы для защиты ваших денег, рекомендуем изучить источник, где детально разобраны все этапы такой проверки.
Позиция компании Malov & Malov проста: недвижимость должна приносить радость и комфорт, а не повестки в суд. Разделение труда здесь критически важно — пусть риелтор ищет квартиру вашей мечты, а юрист гарантирует, что эта мечта останется вашей навсегда.